top of page

Балон ли е Airbnb?



Краткосрочното отдаване под наем разтърси туристическата индустрия и жилищните пазари. Сега властите затягат контрола, но това далеч не е единственият проблем, с който се сблъскват пътниците и домакините. Преди една година много хора предричаха скорошен крах на Airbnb. Форумите на Reddit и Twitter го наричаха "Airbnbust". А слуховете гласяха, че процентът на заетост на платформата за краткосрочно отдаване на жилища под наем е спаднал като камък. Че никой вече не иска да отсяда в Airbnb. Но година по-късно акциите на компанията са се повишили с 14%. Всичко това се оказа само слух.


Добре. Може би не е било само слух. Може би е имало някаква истина в него. Защото преди няколко дни главният изпълнителен директор на Airbnb Брайън Чески призна, че бизнесът на компанията е фундаментално счупен. Питате се какво се случва?


Airbnb, някога популярна алтернатива на безличните и скъпи хотели, се сблъсква с все по-голямо разочарование поради предполагаемата си достъпност и липсата на прозрачност. В САЩ домакините, които се надяваха на лесни парични потоци по време на Ковида, се обърнаха към социалните медии, за да изразят недоволството си от намаляващите маржове на печалба, отчасти причинени от пренасищането с наеми. Местните власти затягат контрола върху Airbnb и други пазари за краткосрочно отдаване под наем поради приноса им за високите цени на наемите и проблема с достъпността на жилищата.


Airbnb е създадена през 2008 г. и наруши хотелиерската индустрия, създавайки нов клас купувачи на жилища - спекуланти с краткосрочни наеми. Някои от тях закупиха няколко имота или по-големи къщи, отколкото им бяха необходими, като отдаваха стаи под наем, за да изплатят ипотеките. Излишъкът от наеми обаче доведе до спад в приходите от стая, а домакините се оплакват онлайн, че "няма никакви резервации".


През 2007 г. Брайън Чески и Джо Гебиа, двама разорени младежи, решават да отдадат под наем надуваеми матраци в апартамента си по време на конференция за дизайн в Сан Франциско. Платформата е основана на идеята, че ако имате свободна стая в града си, можете да я дадете под наем, като цените са по-евтини от тези в хотел и дават възможност на гостите да прекарат време с местните жители. Това доведе до слуха за "Airbnbust", който беше просто проблем със свръхпредлагането.


По време на пандемията много хора си купиха втори дом, което доведе до увеличаване на броя на обявите за краткосрочно отдаване под наем в САЩ. Това обаче доведе до огромен спад в общото търсене на някои домакини, тъй като потребителите вече бяха разглезени откъм избор. Например броят на обявите за краткосрочно отдаване под наем в САЩ е нараснал до 1,38 милиона през септември 2022 г. Това е с 23% повече в сравнение със същия период преди година. Много от тези имоти изостанаха в селските райони и крайбрежните градове - места, които бяха популярни по време на пандемията, когато хората искаха да избягат от тълпите.


Феноменът Airbnb създаде и нова порода купувачи на жилища, които искаха бърз доход от отдаване под наем, или "спекулантите с краткосрочни наеми". Тези хора вярваха, че никоя цена не е твърде висока, за да се притежава дом, който може да бъде обявен в Airbnb. Тъй като те започнаха да купуват имоти, това доведе до огромни скокове в цените на недвижимите имоти в САЩ. До декември 2022 г. само 10% от новите жилища ще струват по-малко от 300 000 долара в сравнение с около 40% през декември 2019 г. Проучване установи също, че ако броят на Airbnb в околността се удвои, продажната цена на жилищата в Ню Йорк ще се повиши с 6-9%.


Тъй като хората купуват все по-скъпи жилища, те се опитват да изстискат повече от наемите си в Airbnb, тъй като виждат, че търсенето рязко нараства и искат да изкарат повече, докато слънцето грее. Когато цените нараснат, това отблъсква клиентите и ги връща към хотелиерството, което Airbnb се опитваше да разруши. Брайън Чески сега се притеснява да поправи обещанието, с което Airbnb започна - страхотни оферти, страхотно обслужване на клиентите, но по-важното е, че са достъпни.


Феноменът Airbnb означаваше също, че броят на жилищата на пазара, достъпни за дългосрочно отдаване под наем, намаля, което наложи повишаване на наемните цени и за хората, които не притежаваха жилища. Това е двойна катастрофа - покачване на цените на недвижимите имоти и увеличаване на наемите. Градовете обръщат внимание на тази заплаха, като Ню Йорк удвои правилото, изискващо от собствениците на жилища, които отдават под наем помещенията си за по-малко от 30 дни, да живеят в тях. Флоренция, една от най-популярните туристически дестинации в Италия, наскоро забрани новите краткосрочни наеми в платформи като Airbnb, за да освободи повече жилища за местните жители. Във Виена, столицата на Австрия, е въведен месечен данък, който домакините на Airbnb трябва да плащат, ако печелят пари от краткосрочни наеми.


По-големият проблем, е разочарованието на потребителите от условията на Airbnb, които често включват прекомерно висока такса за почистване. Много хора казват, че в днешно време предпочитат хотелите. Екипът на Airbnb вече се опитва да направи ценообразуването по-прозрачно за потребителите, но единственото нещо, което не зависи от тях, е как домакинът избира да определи цената на имота.


Първоначално компанията се рекламираше като странична онлайн дейност за собствениците на жилища, които се борят за оцеляване, но останалите представляват до две трети от всички стаи, предлагани на платформата, и още по-голям дял от резервациите. Оплаквания за достъпност, фалшиви обяви, мръсни къщи, замърсени с водорасли басейни и проблеми с достъпа до отсъстващи собственици опетниха имиджа на компанията.


Пазарът на Airbnb е предимно за туристи от икономична класа, които са привлечени от възприеманата достъпност. Със своята повърхностна проверка тя е магнит и за партита и хора, които искат да използват чуждо жилище по различни причини, несвързани с пътуването. През 2021 г. шегаджиите от YouTube Арчи и Джош се прочуха с това, че заснеха интериора на дворцова къща за кукли от 1700 г., като поставиха в коридора бутилка с вода в цял ръст. В рамките на няколко дни имали резервации на стойност близо 5000 долара, които дуото възстановило.


В момента компанията се опитва да затегне тази област, като използва изкуствен интелект за проверка на обявите и изчистване на фалшификатите, както и за проверка на гостите. Гостите се оплакват от ограниченията на домакините, несъответстващото качество и големите такси за почистване, а домакините са разочаровани от гостите, които чупят вещи и оставят безпорядък. Компанията влошава положението и на двете страни с лошото обслужване на клиентите.


Мисията на Airbnb е да създаде свят, в който всеки може да принадлежи навсякъде, освен в собствения си двор. Краткосрочните наеми изостриха недостига на жилища по света, повишиха наемите и принудиха местните жители да напуснат кварталите. Правителствата и местните власти се опитват да облекчат тези проблеми с достъпността, като се борят с този пазар. Според новите строги правила в Ню Йорк наемодателите трябва да се регистрират в градската управа и да докажат, че живеят в жилището, което отдават под наем, и че то отговаря на изискванията за безопасност и други нормативни изисквания. Те не могат да имат повече от двама гости едновременно. Санкциите за домакините, които нарушават новите закони, варират от 1000 до 5000 долара. Според анализатора на данни за Airbnb AirDNA новият режим е намалил броя на предлаганите краткосрочни наеми в Ню Йорк със 77%.


В Шотландия новата система за лицензиране се очаква да намали краткосрочните наеми в Единбург с до 80%. Флоренция е забранила всички краткосрочни наеми в центъра на града си. В Австралия правителството на щата Виктория току-що обяви, че от 2025 г. всички краткосрочни наеми ще се облагат със 7,5% данък. Миналогодишно проучване на Ка Шин Чунг и Чунг Йим Ю от Университета на Ню Йорк установи, че въпреки че наемите по Airbnb повишават наемите в райони с висока гъстота на населението, в по-тихите квартали те имат обратен ефект, тъй като постоянният поток от непознати и техните шумни дейности правят районите по-малко желани.


Ситуацията е по-лоша в туристическите центрове. В Куинстаун, след завръщането на туристите от Ковида, дългосрочните наематели са били изгонени, тъй като собствениците са превърнали имотите си отново в места за краткосрочно отдаване под наем. По данни на AirDNA в Куинстаун има 6395 обяви, от които 80% са цели жилища. Данните на AirDNA сочат, че за две нощи наемодателите могат да спечелят повече от Airbnb, отколкото от отдаване под наем на местен жител за седмица, без да се налага да спазват законодателството за наем.


Homestay.com е подобен на Airbnb, но предлага по-малко транзакции и безлично преживяване. Твърди, че насърчава устойчивия местен туризъм, като гарантира, че разходите остават в местните общности, свеждайки до минимум въздействието върху околната среда. Fairbnb.coop е "кооперативна платформа, която поставя хората над печалбата, като инвестира в общностите". Домакините имат право да притежават само един имот.


Къщите за нощувка и закуска (B&B) се превърнаха в популярна алтернатива на хотелите и мотелите, като предлагат регламентирани услуги, помощ на място и повече възможности за запознанства с местните жители. Въпреки това съществува малък елемент на личен риск при общуването с непознати и няма еднакво качество. NomadHer е приложение за пътуване, предназначено само за жени, което предоставя проверена база данни за приятелски настроени към жените предприятия и места за настаняване по целия свят, както и ресурси като пътеводители, инструменти за планиране на пътувания и съвети за безопасност.


Съветът не разполага с ресурси за контрол на това правило, което затруднява установяването на нарушителите му. Airbnb би могла да предоставя данни на съвета, за да гарантира, че домакините спазват закона, или автоматично да прекратява обявите, които надхвърлят 90 дни, но предпочита да не прави нито едното, нито другото. Вместо това ръководителят на Airbnb за страната Сюзън Уилдън иска да се въведе общонационална регулация за краткосрочното настаняване, включително схема за регистрация и кодекс за поведение.


Министерството на бизнеса, иновациите и заетостта наблюдава областта на краткосрочните наеми, но всяка промяна в нормативната уредба за настаняване в крайна сметка ще бъде решение на парламента, което оставя на местните съвети малък контрол върху ръста на краткосрочните наеми. От края на юли собствениците на жилища в Крайстчърч се нуждаят от ресурсно съгласие, за да отдават имотите си под наем на посетители за повече от 60 дни годишно. В Лондон през 2016 г. Airbnb се съгласи да спре акаунтите, когато имотите достигнат 90-дневен таван за краткосрочно отдаване под наем, но домакините можеха да преминат към други платформи и да пренебрегнат закона. Airbnb е критикувана за това, че мобилизира домакините да се противопоставят на регулацията, като използва обществени организатори за създаване на клубове на домакините, които да лобират като граждански групи.


Засега изглежда, че Airbnb се справя с бурята, като през второто тримесечие на тази година резервациите в САЩ са се увеличили с 11%, а цената на акциите е нараснала с повече от 60% спрямо същия период на миналата година. По данни на Statsta компанията, която е на стойност 120 млрд. новозеландски долара, предлага повече стаи в световен мащаб, отколкото 10-те най-големи хотелски вериги, взети заедно.

bottom of page