top of page

Зрелищният крах на империя за недвижими имоти за 30 милиарда долара


Рене Бенко е отпаднал от гимназията и е осъждан престъпник. Но през 2018 г. той е на върха на световния пазар на недвижими имоти. Компанията му Signa Holding пуска в експлоатация стъклен небостъргач във формата на буквата J на брега на река Елба в Хамбург, Германия. Дизайнът на 800-метровата кула наподобява графика, показваща експоненциален растеж.


Кметът на Хамбург, бъдещият германски канцлер Олаф Шолц, похвали добрата репутация на Signa сред банките, когато градът избра предприемача да построи кулата.


"Signa е финансово силна", казва той.


Това не беше така.


Разрастващата се империя на Бенко от трофейни имоти и универсални магазини на стойност 30 млрд. долара се превърна в най-големия имотен фалит в Европа след световната финансова криза. Заплахата е да бъдат нанесени значителни загуби на десетки кредитори и инвеститори и да бъдат замразени наполовина построени обекти в множество градски центрове.


Залози в сградата "Крайслер" в Манхатън, престижната британска търговска верига "Селфриджис" и групи за спортни стоки в САЩ и Европа са пред блокада. Аукционерите продават книжните рафтове, изтривалките за врати, колекцията от 700 бутилки вино и наградата във формата на диамант за марка на годината в Европа за недвижими имоти през 2021 г. Кулата в Хамбург е спряна - остава 330-метров бетонен пън.


Разрушаването бележи драматичен обрат за самоизградилия се предприемач, който някога обсипваше спонсорите си с разходки с яхта, самолет Bombardier Global Express от най-висок клас и пътувания до многобройните австрийски ловни полета на Signa, в комплект с водач по стрелба, който е на заплата в компанията.


Останалите, които пресмятат загубите си, са наследниците на фамилните богатства на Tetra-Pak и Peugeot, милиардерът Рон Бъркъл и големи фондове за държавно богатство от Сингапур, Саудитска Арабия и Обединените арабски емирства. Десетки банки отпуснаха парични заеми, включително Citigroup и швейцарската банка Julius Baer, чийто главен изпълнителен директор подаде оставка на 1 февруари, след като банката отписа 700 млн. долара по заеми, свързани със Signa.

Говорителите на Citigroup, Julius Baer, Peugeot Invest, сингапурската GIC и Mubadala от ОАЕ отказаха коментар. Останалите не отговориха на молбите за коментар.


Синдиците по несъстоятелността твърдят, че все още се опитват да разберат корпоративната структура на групата. Но публичните документи, инвеститорите и бившите служители очертават картината на империя, която съчетаваше убедителни продажби с екстремно финансово инженерство - нестабилна основа, която се срина, когато приключи ерата на ниските лихвени проценти.


В презентациите за набиране на средства Signa казваше на инвеститорите, че предлага консервативни инвестиции с нисък дълг в емблематични имоти, които да бъдат притежавани от поколения. Инвеститорите заявиха, че оттогава са научили, че чрез правните документи на Signa компаниите са имали много повече дългове, отколкото са знаели. Много от тях са инвестирали в отделни части на по-голямата компания, без да знаят за сложните кръстосани инвестиции и големите суми на заемите в стотици дружества.


Адвокатът на Бенко заяви, че списъкът с въпроси, изпратен от The Wall Street Journal, съдържа "увреждащи кредита" и неточни твърдения, но отказа да предостави конкретни данни.


Някои от съдружниците на Бенко не са съгласни, че структурата на Signa е била виновна, а по-скоро смятат, че имплозията е резултат от стадното поведение на кредиторите. Бившият австрийски канцлер Алфред Гузенбауер, който е участвал в управителните съвети на компаниите от групата Signa, заяви през януари пред австрийското държавно радио, че групата се е задлъжняла прекалено много в търговията на дребно, като е източвала парични средства, и че Европейската централна банка е казала на банките да не предоставят повече финансиране.


Председателят на Надзорния съвет на ЕЦБ Андреа Енрия нарече това предположение странно и заяви, че Signa не е била обект на атака, а по-скоро част от по-широка проверка на експозициите на банките към търговски недвижими имоти.

46-годишният Бенко е израснал със скромни средства в Инсбрук - китен австрийски град, разположен в Алпите. Бил е звезда в юношеското катерене на закрито, а на 17 години е напуснал гимназията и е започнал да преустройва тавански помещения, казва той в интервюта за австрийски медии. Казва, че е събрал пари от наследник на богатство на бензиностанция и бързо е изградил бизнеса си, който се е разраствал през 2000-те години.


През 2012 г. той се сблъсква с проблеми, като е осъден за сложна схема, в която според прокурорите е възложил на бивш хърватски министър-председател да притиска италиански служители, включително министър-председателя Силвио Берлускони, да помогнат за оспорване на данъчна сметка за италиански имоти, собственост на Signa.


Въпреки че данъчната сметка не беше намалена и съдът заяви, че парите никога не са били разменени, съдията нарече това "образцов случай на корупция", съобщиха тогава австрийските медии. Бенко беше осъден на равностойна на пробация присъда.

Това лесно можеше да се окаже фатален удар за бизнеса. Такива присъди обикновено са отровни в очите на големите кредитори и големите инвеститори, които захранват пазара.


Вместо това Бенко е тренирал уменията си на търговец на богати европейски семейства, които биха могли да бъдат повлияни от личното му отношение, твърдят бивши служители.


Среща се с наследници на фамилни богатства, за да вечерят на чаша Château Lynch-Bages, което се продава за 200 долара за бутилка. Постави специално изработена книга с твърди корици, която беше наполовина по-голяма от бюрото му. Преглеждаше снимки на имот след имот, разказваше историите на сделките и изреждаше подробни цифри по памет, като гледаше в очите бъдещите си инвеститори в продължение на, според някои, неудобно дълги периоди.

Официално Бенко не ръководеше компанията. По времето, когато е осъден, той структурира компаниите така, че да не е нито главен изпълнителен директор на Signa, нито член на изпълнителния ѝ съвет, а да изпълнява функциите на председател на консултативен съвет. Но вътре в Signa Бенко ръководел шоуто, вземал критични решения и изглеждал неразличим от нормален главен изпълнителен директор, твърдят бивши служители.


В крайна сметка средствата са осигурени от швейцарската банка Falcon и Ернст Танер, председател на производителя на шоколад Lindt & Sprüngli, както и от местни австрийски кредитори. Signa придобива сгради в историческия "Златен квартал" на Виена и универсални магазини като Oberpollinger в Мюнхен. Бенко се похвали, че Signa е на второ място след Католическата църква по притежание на имоти във Виена.


Ключът към разрастващата се империя на Signa е финансова маневра, при която компаниите на Бенко действат едновременно като наемодатели и наематели на универсални магазини. Това позволява на Signa да извлича огромни ползи, като прехвърля пари от бизнеса с универсални магазини към бизнеса с наемодатели чрез повишаване на наемите, твърдят бивши служители на Signa.


Този допълнителен доход от наеми е струвал много повече в частта за наемодателите чрез нещо, което бивш служител нарича "множествен арбитраж". Дългосрочните договори за наем незабавно увеличават значително стойността на имотите - а инвеститорите са склонни да оценяват приходите при наемодателите на повече от 20 пъти годишните постъпления. При търговците на дребно, където бизнесът се разглежда като по-непостоянен, инвеститорите го оценяват на по-малко от половината от това ниво. Това позволява на звеното за недвижими имоти да взема заеми и да увеличава инвестициите въз основа на по-високите оценки.

През 2012 г. Signa се обедини с минния магнат Бени Щайнмец, за да закупи портфолио от универсални магазини Karstadt - верига, която е точка на Германия. През следващата година Signa повиши наемите на част от тях и удължи лизинговите договори до 30 години в замяна на авансови плащания в брой. Подразделението Karstadt на Signa съобщи, че общата сума, която дължи за наеми, е скочила до 3,9 млрд. евро, в сравнение с 3,3 млрд. евро през предходната година, според корпоративните документи.


Близък до Щайнмец заяви, че съвместното предприятие със Signa е продължило само три години и че екипът му не е участвал в ежедневното управление. Той добави, че организацията на Steinmetz не е имала никакъв контакт с Benko или Signa от 2015 г. насам.

Бенко и други служители на Signa оправдават повишаването на наемите, като казват, че универсалните магазини са плащали цени под пазарните и че Signa ще модернизира и промени губещите бизнеси, така че в крайна сметка те ще могат да си позволят по-високи плащания, казват бивши служители.


Високопоставени придобивания като Karstadt и нарастващият списък от богати спонсори помагат на Бенко да привлече високопоставени съюзници. Бившият председател на Morgan Stanley Уалид Чамах го съветва по въпросите на набирането на средства; бившият австрийски канцлер Гузенбауер и заместник-канцлер се присъединяват към борда на директорите, а семейство Пежо инвестира.


Стойността на имотите, отчетени от двете му основни компании за недвижими имоти, нараства до 3,6 млрд. евро през 2014 г., надхвърля 10 млрд. евро през 2017 г. и повече от 18 млрд. евро до 2020 г. - изключителен растеж в един бавно развиващ се сектор.

Луксозните вещи се натрупват, включително ски вила, произведения на изобразителното изкуство, два частни самолета и "Рома" - 203-метрова яхта, която Бенко паркира пред годишната конференция за недвижими имоти в Европа в Кан, Франция, твърдят бивши служители.


През 2018 г. Signa закупи дял в два австрийски вестника, а по-нататъшната експанзия в търговията на дребно ѝ осигури гигантска империя от универсални магазини в Австрия, Германия, Италия и Швейцария.


През 2019 г. Бенко навлезе в САЩ с мащабна покупка: Signa и партньор платиха около 150 млн. долара за сградата Chrysler, като всеки от тях получи 50% дял. Снимки на небостъргача в стил ар деко се появиха около офисите на Signa.

С разрастването си компаниите за недвижими имоти на Signa се радват на високи печалби - поне на хартия. В презентация за инвеститори през 2018 г. Signa се нарича "най-добре представящата се компания за недвижими имоти в Европа".

Между 2017 г. и 2021 г. основното подразделение за недвижими имоти, Signa Prime, е реализирало обща печалба от 3,4 млрд. евро, се казва в корпоративните документи на австрийската компания.


Но цялата печалба на Signa през този период е от печалби от ценни книжа. Signa е повишила стойността на собствените си имоти с 4 млрд. евро, което означава, че в противен случай компанията би отчела значителни загуби. През същия период Signa Prime е похарчила повече за лихвени плащания и дивиденти - 1,9 млрд. евро, отколкото е получила под формата на приходи от наеми - необичайна ситуация за голям собственик на имоти.


Бившите ръководители твърдят, че повишаването на ценностите е било ключов фокус в компанията. Според тях служителите са се фокусирали силно върху оценките, като са предоставяли прогнози за наемите и други доказателства на външни оценители в опит да получат високи стойности.


Много инвеститори и кредитори са разчитали на външните оценки. Дивидентите се основаваха до голяма степен на стойността на имотите, така че по-високите стойности увеличаваха възвръщаемостта.


Оценителите са оценили офис имотите на компанията на 41 пъти повече от приходите, които те са генерирали през 2021 г., показват корпоративните документи. Според Green Street, консултантска компания в областта на недвижимите имоти, портфейлите от имоти на сравними публично търгувани офис компании са оценени около 20-25 пъти приходите.


Цифрата на Signa "няма смисъл за нито един портфейл", казва Питър Пападакос, ръководител на отдела за европейски изследвания в Green Street. "Това е нещо, което никога не съм виждал за регистрирани на борсата офис компании." Той каза, че цифрите на Signa за нейните хотелски и търговски имоти - оценени на 30 пъти годишния доход през 2021 г. - също не отговарят на очакванията.


Нарастващите стойности на книжата позволиха на Бенко да се похвали с ниски коефициенти на задлъжнялост, движещи се около 50% от стойността на сградите, каза той на инвеститорите, според презентациите. Това оставяло здрав буфер в случай, че пазарът се обърне.


Някои имоти обаче имаха дълг върху корпоративни обвивки, които се намираха между имотите и компанията за недвижими имоти, която сама по себе си имаше многобройни нива на дълг.


При изчисляването на 50 % Бенко обикновено пропускаше задължения за милиарди долари, които все повече натежаваха на финансите му. Наречен Genussscheine, хибрид между дълг и капитал, той обещаваше на инвеститорите дял от всички печалби през годината от компаниите на Signa или от отделни проекти. Въпреки че според германските счетоводни принципи това технически не е категоризирано като дълг, лихвите по някои от тези облигации бяха високи - едноцифрени, и те трябваше да бъдат изплатени или рефинансирани на падежа.


С разрастването на Signa и настъпването на Covid наемите в универсалните магазини се оказват непосилни за поддържане. През 2020 г. германското подразделение на Signa за универсални магазини подава молба за обявяване в несъстоятелност. За да се увери, че компанията ще продължи да плаща високите наеми, които са в основата на стойността на имотите на Signa, Signa предостави на звеното спасителна линия от 200 млн. евро под формата на заем, който по-късно беше опростен.


Междувременно Signa се нуждаеше от пари, за да финансира дивиденти, и започна редица големи проекти в градските центрове в Европа. През декември 2021 г. звено от империята на Бенко, което продаваше велосипеди и тенис екипировка, стана публично, като се сля с дружество със специална цел за придобиване, създадено от Юкайпа на Рон Бъркъл. Ситигруп отпусна заеми, а големите американски взаимни фондове купиха облигации. Семейният тръст на Бенко притежаваше почти половината от акциите, които в пика си струваха 3,2 млрд. долара.


Signa се присъедини към Central Group, управлявана от тайландското семейство Чиративат, за да плати 5 млрд. долара за Selfridges - популярната британска верига универсални магазини, известна с показните си експозиции на Оксфорд стрийт в Лондон. Саудитският публичен инвестиционен фонд помогна за финансирането на сделката.


Империята се разклаща в края на 2022 г., когато настъпва тройна криза. Прокурори в Австрия нахлуха в офисите на Signa Holding като част от мащабно разследване на предполагаема държавна корупция. Galeria, водещият немски универсален магазин на Signa, подаде молба за обявяване в несъстоятелност през октомври 2022 г., след като куцаше в продължение на години. А спортното подразделение призова Бенко за стотици милиони долари спешни пари заради спада на продажбите.


Бенко започна да показва признаци на стрес. През деня той се ободрявал, като изпивал над половин дузина еспресо и пушел верижно една кубинска пура след друга, изпълвайки с дим кабината на самолета си, разказват бивши служители. Имал е лош характер, казват бившите служители. По време на една от срещите той нарекъл финансовия си директор "фет Сау" или "дебело прасе", според един от присъстващите.


През пролетта на 2023 г. Signa Development, едно от многото подразделения на Бенко, продава някои сгради, за да набере пари. Но приходите не остават в компанията, според запознати с въпроса и изявления на рейтингови агенции.

Вместо да бъдат реинвестирани в компанията и текущите разработки, както се изисква от условията на издадените от нея облигации, паричните средства са постъпили в други компании на Signa, казват хората. Fitch Ratings нарече това "нарушение на финансовото разделение", което не е трябвало да се случва.

През август Signa продаде курорт с изглед към езерото Гарда на семейния тръст Бенко.


Signa не успя да намери заем, който да е от решаващо значение за изплащането на останалата част от строящия се небостъргач в Хамбург, и спря да плаща на изпълнителя. През октомври Signa Holding се отказа да плати на американския търговец на спортни стоки Signa още 150 млн. евро, които беше обещал. Дни по-късно публично търгуваният търговец на дребно обяви фалит.

През следващия месец Signa Prime не изплати облигации на стойност 200 млн. евро. Неизпълнението на задълженията предизвика каскада от фалити, първо от страна на холдинговото дружество на Бенко, а след това и от двете основни дружества за недвижими имоти на Signa. Два дни преди холдинговото дружество да обяви несъстоятелност, то продава ски хижа на дружество, контролирано от фондация "Лаура" - семеен тръст на Бенко, който носи името на една от дъщерите на Бенко, според корпоративните документи.


Очакват се още фалити в мрежата на Signa, а инвеститорите и кредиторите се подготвят за крайната сметка. Облигациите, свързани със Signa Development, се търгуват на цена от едва 13 цента за долар, което означава, че инвеститорите в дълга смятат, че могат да загубят почти всичко.


Многобройни обекти на Signa Development са спрени, като са останали застроени обекти в Мюнхен, Берлин и Дюселдорф. Мястото на 800-метровата кула в Хамбург стои празно, а името на Signa на оградата е покрито с графити, докато политиците обсъждат бъдещето му.

bottom of page